財(cái)聯(lián)社10月18日訊（編輯 楊斌）10月17日，中金山東高速REIT基金合同生效。這意味著第29只公募REITs產(chǎn)品成立，公募REITs的總募資規(guī)模已超過(guò)1000億元大關(guān)。在市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，REITs底層資產(chǎn)類型也日趨豐富。另外，近期5家保險(xiǎn)資管公司獲批試點(diǎn)REITs業(yè)務(wù)，REITs市場(chǎng)標(biāo)的證券與參與機(jī)構(gòu)雙向擴(kuò)容提速。盡管二級(jí)市場(chǎng)依然表現(xiàn)平淡，但一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)會(huì)值得期待。

第29只REITs產(chǎn)品成立，REITs募資超過(guò)千億

10月17日，中金基金發(fā)布中金山東高速REIT基金合同生效公告。公告顯示，中金山東高速REIT有效認(rèn)購(gòu)戶數(shù)1.32萬(wàn)戶，募集期間凈認(rèn)購(gòu)金額為29.85億元。隨著新產(chǎn)品的成立，目前全市場(chǎng)公募REITs達(dá)到29只，總募集規(guī)模達(dá)954.52億元。若算上首批公募REITs擴(kuò)募凈認(rèn)購(gòu)金額50.64億元，全市場(chǎng)的公募REITs總規(guī)模已超過(guò)1000億元。

據(jù)介紹，中金山東高速REIT的底層資產(chǎn)鄄城至菏澤高速公路，是國(guó)家高速公路網(wǎng)德州-商丘-上饒高速公路（G0321）在山東省菏澤市的重要組成部分，是貫通魯西、溝通京津冀、連接河南中原腹地的南北向省際大通道。中金山東高速REIT的發(fā)行，有利于盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、拉動(dòng)新增投資，助力金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)的有益實(shí)踐。

在公募REITs市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，底層資產(chǎn)類型日趨豐富。從首批上市的高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等底層資產(chǎn)，目前已拓寬到保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

10月9日-10月15日當(dāng)周，多只公募REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目狀態(tài)更新。10月12日，中國(guó)光大環(huán)境（集團(tuán)）有限公司發(fā)布公告，擬將部分附屬公司持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，于中國(guó)境內(nèi)證券交易所發(fā)行公募REITs。10月13日，以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT正式向上交所申報(bào)。14日，建設(shè)銀行發(fā)布公告，其附屬公司建信住房擬以其持有的在北京、上海、蘇州的三個(gè)保租房項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs，且目前已獲得國(guó)家發(fā)改委受理。此前，以能源基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT和建信金風(fēng)綠電REIT已獲受理。易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT、工銀河北高速集團(tuán)高速公路REIT處于問(wèn)詢反饋階段。

保險(xiǎn)公司入局REITs，雙向擴(kuò)容推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

10月13日，滬深交易所發(fā)布公告，“向中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國(guó)人保資產(chǎn)管理有限公司、平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司等首批5家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司出具無(wú)異議函，同意其試點(diǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)。”滬深交易所表示，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與ABS及REITs業(yè)務(wù)，是保險(xiǎn)資金與資本市場(chǎng)互相促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的重要舉措。下一步將逐步拓展更多優(yōu)質(zhì)主體參與ABS及REITs市場(chǎng)，著力盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市。

中信FICC首席明明指出，從REITs市場(chǎng)的視角來(lái)看，當(dāng)前存量REITs的資產(chǎn)支持證券管理人包括證券公司、證券子公司、基金子公司，未來(lái)上述符合要求的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司有望作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)而豐富市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)形態(tài)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)于保險(xiǎn)資管公司而言，其積累了大量不動(dòng)產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入REITs一級(jí)市場(chǎng)有助于其業(yè)務(wù)的拓展，將推動(dòng)險(xiǎn)資實(shí)現(xiàn)REITs市場(chǎng)“買方”和“賣方”兩種角色的共同發(fā)展。

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，發(fā)行業(yè)務(wù)端機(jī)構(gòu)類型擴(kuò)容有利于疏通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)的渠道，發(fā)揮保險(xiǎn)、銀行等在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資經(jīng)驗(yàn)，有利于通過(guò)建立多層次的REITs市場(chǎng)逐漸形成一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

二級(jí)市場(chǎng)交投降至冰點(diǎn)，兼顧REITs一、二級(jí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

盡管一級(jí)市場(chǎng)擴(kuò)容增類提速，REITs二級(jí)市場(chǎng)依然表現(xiàn)平淡。長(zhǎng)假歸來(lái)首周（10月9日-10月13日），中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)下跌1.58%。大多數(shù)個(gè)券的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格均出現(xiàn)不同程度下跌，僅平安廣州廣河REIT和華夏華潤(rùn)有巢REIT收漲。根據(jù)明明的數(shù)據(jù)，10月首周REITs市場(chǎng)交投活躍度較前一周繼續(xù)回落，全周平均日度成交額為2.45億元，較前周均值同比下跌10.4%；全周平均換手率為0.75%，較前周均值減少0.17個(gè)百分點(diǎn)。本周截至10月18日收盤(pán)，中證REITs指數(shù)下跌1.20%。

圖：REITs市場(chǎng)換手率降至冰點(diǎn)

（資料來(lái)源：中信固收，財(cái)聯(lián)社整理）

今年以來(lái)，中證REITs指數(shù)一路下跌，直到7月初才企穩(wěn)反彈。針對(duì)7月的反彈，華寶證券研報(bào)認(rèn)為，主要是“季報(bào)行情”催化下市場(chǎng)情緒的回暖。二季報(bào)披露之前的市場(chǎng)預(yù)期使得REITs行情止跌轉(zhuǎn)好，最終披露出來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證了市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的預(yù)期，因此二季報(bào)后REITs的行情沒(méi)有出現(xiàn)如上半年一般劇烈的負(fù)面效應(yīng)。2023上半年可供分配金額累計(jì)完成率較高的標(biāo)的均錄得了不錯(cuò)的漲幅，而可供分配金額累計(jì)完成率較低的標(biāo)的反彈力度則明顯不足。

但8月以來(lái)， REITs市場(chǎng)再度進(jìn)入底部震蕩階段，盡管指數(shù)小幅下行，交易活躍度大幅減弱。興業(yè)研究預(yù)計(jì)，短期公募REITs仍主要受基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)改善預(yù)期并不強(qiáng)烈影響，繼續(xù)呈窄幅震蕩走勢(shì)。

明明表示，近期，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平平的情況下，一級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)容增類有所加速。一方面，申報(bào)交易所的新券快速上量，覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施類型豐富。同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、水電等新類型基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)公募REITs的進(jìn)度也在穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)的參與機(jī)構(gòu)形態(tài)有所豐富，滬深交易所正式同意首批5家保險(xiǎn)資管公司試點(diǎn)開(kāi)展ABS和REITs業(yè)務(wù)，助推市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。綜合來(lái)看，盡管當(dāng)下二級(jí)市場(chǎng)仍在盤(pán)整，但積極因素正逐步積累，建議投資者繼續(xù)兼顧一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。