中海已經(jīng)三年沒(méi)有在上海拿地，即使當(dāng)年兄弟萬(wàn)科和華潤(rùn)今年已陸續(xù)拿地，中海還是“不慌不忙”地投標(biāo)。

10月24-25日，上海三批次二輪10宗地塊出讓，總出讓面積57.51萬(wàn)平方米，總建筑面積169.84萬(wàn)平方米，總起價(jià)467.9億元。

首日出讓7宗地塊中，1宗搖號(hào)、2宗溢價(jià)、4宗以底價(jià)成交，由保利、華潤(rùn)、中海、象嶼等房企分食，總成交價(jià)408億元；其中保利溢價(jià)7.13%拿下洞涇地塊，象嶼搖號(hào)獲得嘉定新城地塊。

自前幾輪踩空之后，中海終于在上海拿下一宗地塊，聯(lián)合上海西岸開(kāi)發(fā)以底價(jià)240.16億元拿下徐匯區(qū)龍華街道地塊，總價(jià)僅次于2020年2月香港置地聯(lián)合體310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊。

歡喜報(bào)捷

土拍情況從報(bào)名就可探知一二，上午出讓的地塊多為僅一家房企參拍，下午地塊就匯集不少于3家競(jìng)價(jià)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)此表示，市場(chǎng)分化還是很明顯的，上午的地塊質(zhì)地一般，下午嘉定地塊很熱。

上午開(kāi)拍的松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊僅有3家房企參與競(jìng)拍，或是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈程度不強(qiáng)，出價(jià)速度并不快，甚至在即將第三次重復(fù)某一競(jìng)價(jià)后才出新的競(jìng)價(jià)，最終由保利以14.88億元競(jìng)得，樓板價(jià)24638元/平方米，溢價(jià)率約7.13%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該宗地出讓面積40262.4平方米，規(guī)劃為住宅用地，容積率1.5，建筑面積6.04萬(wàn)平方米，起價(jià)13.89億元，樓面起價(jià)22999.95元/平方米。

盧文曦指出，洞涇板塊市場(chǎng)關(guān)注度似乎不高，這樣謹(jǐn)慎的報(bào)價(jià)狀態(tài)，最后成交價(jià)沒(méi)有達(dá)到最高限價(jià)符合預(yù)期。

保利今年在核心城市一直保持著穩(wěn)定的購(gòu)地節(jié)奏，在前兩輪均有所收獲。盧文曦表示，保利在地塊邊上已經(jīng)有保利十二橡樹(shù)，進(jìn)一步拿地可以提升區(qū)域內(nèi)影響力，并且其在上海拿地節(jié)奏也不慢，保持賣地就有收獲的節(jié)奏，對(duì)今后業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)將非常大。

嘉定新城地塊則吸引了6家房企參拍，分別有保利、招商、中海、國(guó)貿(mào)、越秀和象嶼。因而，地塊達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)，4家競(jìng)買人接受了8%公租房上限比例。

最后，該地塊由象嶼搖號(hào)獲得，成交總價(jià)34.63億元，樓板價(jià)23630元/平方米，溢價(jià)率9.8%，接受綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑的上限指標(biāo)和8%公租房上限比例。

該地塊出讓面積73271平方米，規(guī)劃為商住用地，容積率2，建筑面積146542平方米，起價(jià)31.55億元，樓面起價(jià)21530.01元/平方米。

盧文曦表示，嘉定新城一直是改善和剛需關(guān)注度較高的區(qū)域，并且經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)區(qū)域配套基本成熟產(chǎn)品，去化上不會(huì)有太大壓力。再疊加建筑面積可接近15萬(wàn)平方米，是個(gè)中大型社區(qū)，也是不錯(cuò)的土地儲(chǔ)備，因此價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯比上午的地塊激烈，并到達(dá)了最高限價(jià)。

他續(xù)指，象嶼地產(chǎn)在今年土拍中有一定收獲，上半月就拿下一幅宅地，而第一批集中土拍聯(lián)合其他房企拿下2幅地塊，因此土地儲(chǔ)備還是不錯(cuò)的。

即便是無(wú)溢價(jià)，起拍高達(dá)240.16億元的徐匯區(qū)龍華街道地塊最為引人注意，宗地樓面價(jià)達(dá)35674元/平方米。

該地塊規(guī)劃為科研設(shè)計(jì)、商業(yè)、辦公樓、居住、租賃住房用地，土地面積22.34萬(wàn)平方米，出讓面積13.52萬(wàn)平方米，建筑面積67.32萬(wàn)平方米，容積率4.98；商品住宅部分的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米（集采價(jià)格）。

值得注意的是，出讓文件對(duì)地塊內(nèi)功能業(yè)態(tài)提出要求：需依托浦江實(shí)驗(yàn)室國(guó)家級(jí)科研平臺(tái)，推動(dòng)打造黃浦江南延伸段WS5單元西片區(qū)成為上海人工智能產(chǎn)業(yè)集聚標(biāo)桿，通過(guò)與周邊功能組團(tuán)的有效聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建產(chǎn)、城、人融合為一體的西岸數(shù)智中心。

由于該地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商要求較高，且為2021年集中供地以來(lái)起價(jià)最高的地塊，中海聯(lián)合上海西岸開(kāi)發(fā)以底價(jià)成交已在開(kāi)拍前可以確定。

沉寂三年的中海，終以240億元的高成交價(jià)歡喜報(bào)捷。

京滬雙收

今年，三家房企均出現(xiàn)在上海首批土拍，萬(wàn)科率先拿下松江區(qū)廣富林街道地塊，華潤(rùn)后續(xù)也“開(kāi)齋”，三批次二輪拿下寶山區(qū)地塊，而中海只是參與，未有斬獲，運(yùn)氣似乎并不算太好。

據(jù)了解，目前中海在上海的住宅僅有中海閱麓山、建國(guó)東路、海上和集三個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)儲(chǔ)任務(wù)迫在眉睫。

盧文曦表示，作為舊改項(xiàng)目的海上和集銷售還可以，但本身節(jié)奏不快，因而有點(diǎn)吃虧；建國(guó)東路項(xiàng)目估計(jì)要價(jià)太高，所以就暫時(shí)擱置。

此次拿下的上海徐匯區(qū)龍華街道地塊，是中海三年后首宗地塊，而“魔都”奏捷之后，中海在首都也底價(jià)拿下一宗地塊，成交價(jià)33.8億元。

該地塊位于北京西六環(huán)之內(nèi)，為二類居住用地，土地面積10.06萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)?？刂圃?1.07萬(wàn)平方米以內(nèi)，地塊限高12米，容積率1.1，系低密度屬性社區(qū)，銷售指導(dǎo)價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米。

10月以來(lái)，中海在天津、寧波、蘇州落子斥資75.8億元，再至24號(hào)一日內(nèi)豪擲273.96億元，似乎回到6月30日在深圳、廈門(mén)、合肥3地的拿地金額達(dá)208.89億元。

中海的積極拿地信號(hào)其實(shí)在8月28日召開(kāi)的投資者交流會(huì)上就有坦露。

主席顏建國(guó)表示，下半年中海將加大核心城市的投資，積極主動(dòng)捕捉并購(gòu)機(jī)會(huì)，確保公司穩(wěn)中求進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展。

行政總裁張智超亦表示，從公司跟蹤的18個(gè)重點(diǎn)城市供地計(jì)劃看，上半年供地僅占36%，意味著更多的投資機(jī)會(huì)將在下半年出現(xiàn)。近兩個(gè)月同行拿地表現(xiàn)更加理性，競(jìng)爭(zhēng)程度有所降低，所以下半年會(huì)更勤奮地參與公開(kāi)市場(chǎng)的投資。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-10月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，從權(quán)益拿地金額來(lái)看，9月土地投資力度最大的房企為中海地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)拿地支出為254.8億元。

其中還包括廣州海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊，成交價(jià)127.9億元。

縱觀中海前9月情況，上半年拿地趨于審慎，中海系列公司（含中海宏洋）新增土地儲(chǔ)備16宗，權(quán)益購(gòu)地金額414億元，新增總貨值717億元；第三季度合計(jì)收購(gòu)10宗地塊，應(yīng)占樓面面積131.19萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)267.12億元。

鑒于年初定下新增土地權(quán)益投資預(yù)算兩位數(shù)增長(zhǎng)目標(biāo)，中海接下來(lái)兩個(gè)月時(shí)間仍需努力。

（原標(biāo)題：解局 | 上海歡喜 土地收割機(jī)中海）