財聯(lián)社11月3日訊（記者 李潔）被稱為“隱形地主”的中建系，在樓市持續(xù)深度調(diào)整的2023年，逆勢大量拿地。

11月2日，中國建筑（601668.SH）公告稱，子公司中建八局已通過公開掛牌交易方式競得廣州知城宏勝投資有限公司100%股權(quán)，參與投資廣州市黃埔區(qū)雙沙社區(qū)城市更新項目，項目預(yù)計總投資額289.3億元。

此前在10月30日，中建八局旗下中建東孚以75.9億元的價格，競得北京市豐臺區(qū)郭公莊中街北側(cè)地塊，該項目預(yù)計總投資103.84億元。

中建八局只是中國建筑體系下，其中一個地產(chǎn)平臺公司。作為中國最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團和中國最大的房屋建筑承包商，除中海地產(chǎn)，中建集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有八個局院地產(chǎn)公司，分別是中建一局中建智地、二局中建玖合、三局中建壹品、中建四局、五局中建信合、中建六局、中建七局地產(chǎn)集團以及八局中建東孚。

近兩年來，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，不少房企收縮了投資規(guī)模、放緩了拿地節(jié)奏；在此背景下，中建系大肆拿地、逆勢擴張，變得格外顯眼。

“中國建筑對下屬各地產(chǎn)公司的考核，促進了中建系各地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司拿地的力度?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，中國建筑對地產(chǎn)板塊公司主要考核，包括營業(yè)收入、利潤、現(xiàn)金流、銷售額等經(jīng)營指標(biāo)，而營業(yè)收入及銷售額提升，出于擴大規(guī)模的需要，也加大了拿地力度、加快了開發(fā)速度。

據(jù)中指院統(tǒng)計，今年前10個月，中建旗下8個工程局總計權(quán)益拿地金額513.6億元，已超過去年全年415億元的拿地金額，并超過招商蛇口位列行業(yè)權(quán)益拿地榜第6名。

如果加上中建旗下的上市公司中海地產(chǎn)，整個中建系2023年前10個月銷售金額達到3910億元，權(quán)益拿地金額達1410億元，已經(jīng)超越行業(yè)第一保利發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場真正的“巨無霸”。

“八個局”混戰(zhàn)土拍市場

逆勢擴張的同時，中建系各個工程局內(nèi)部之間的競爭，也一度被擺到了臺面上。據(jù)悉，由于中建系各個工程局獨立運行，內(nèi)部各個局在拿地方面的競爭很激烈。

其中，中建各局在北京的爭奪，更加明顯。去年以來，北京多個熱門地塊都有中建系各局的參與，而且不乏同一個地塊有多個中建工程局參與競爭的情形。

這當(dāng)中最受關(guān)注的一個事件是，2023年3月23日北京朱辛莊地塊的拍賣。當(dāng)時，該地塊參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)出新高，吸引多達42家房企參與搖號，其中，中建系旗下就有5家子公司參與競拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地產(chǎn)等，引發(fā)了市場爭議。

由于中建系旗下多家企業(yè)同時參拍前述地塊，有開發(fā)商質(zhì)疑中建系違反了“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”這條規(guī)則。隨后在4月，北京出臺新政，禁止同一集團成員企業(yè)同時競買一宗地塊。

北京出臺土拍新政之后，中建旗下的各個工程局，依舊活躍在北京土地市場，不再展開內(nèi)部競爭的同時，也各有斬獲。

其中，中建玖合分別在今年4月以40.4億元的底價獲得朝陽孫河地塊，7月通過搖號以54.05億元的價格獲得大興西紅門地塊；中建壹品8月則以38.18億元封頂價競得大興新城地塊；中建智地與未來科學(xué)城聯(lián)合體，7月以27億元的底價獲得北七家東二旗地塊；10月中建東孚通過搖號以75.9億元競得豐臺郭公莊地塊。

此外，中建5局中建信合也參與了北京的土地出讓活動，不過其參與的地塊競爭激烈，并未獲得地塊。

“北京出臺土拍新政之后，中建幾個局在拿地方面，可能在內(nèi)部進行了協(xié)調(diào)，應(yīng)該是看各個局深耕的區(qū)域，來決定優(yōu)先順序，從而使每一家都有拿地的機會。”一位房地產(chǎn)分析師表示，以中建壹品為例，目前其在大興新城有項目正在進行開發(fā)，因此大興新城的地塊可能會在內(nèi)部進行協(xié)調(diào)，由其參與該區(qū)域的土拍。

逆勢拿地背后：母公司的業(yè)績壓力

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，隨著在土地市場的馳騁，今年前10個月中建東孚、中建壹品、中建智地在拿地金額方面，均已超過去年全年。

其中，中建東孚以164.66億元的權(quán)益拿地金額，位列中建系排名榜第一；其次是分別是中建壹品權(quán)益拿地金額139億元、中建智地78億元、中建玖合54億元，七局權(quán)益拿地金額最少，為11.79億元。

劉水認(rèn)為，作為央企的中國建筑需要提高盈利能力，建筑板塊利潤率較低，開發(fā)板塊利潤率較高，所以需要旗下公司加大開發(fā)板塊的投入，這是其加大拿地力度的一個重要原因。

據(jù)悉，中建集團在2023年年年中工作會議上，發(fā)布了中國建筑“一六六”戰(zhàn)略路徑。其中，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，提到要保持地產(chǎn)卓越優(yōu)勢，在房地產(chǎn)規(guī)模效益、業(yè)務(wù)品質(zhì)、運營能力均要做到行業(yè)領(lǐng)先。

“目前，公司對地產(chǎn)平臺的考核，主要包括建立健全以房地產(chǎn)快速去化、現(xiàn)金快速回流、有現(xiàn)金流支撐的效益等指標(biāo)為導(dǎo)向的全周期考核機制。指標(biāo)主要包括在手項目的拓展質(zhì)量、開發(fā)建設(shè)、銷售去化進度等管控指標(biāo)，以及營業(yè)收入、利潤、現(xiàn)金流、銷售額等經(jīng)營指標(biāo)?！敝袊ㄖ聲貢藨c在2023年三季度業(yè)績說明會上表示。

一位熟悉中建系的人士告訴記者，中建系每個工程局都有自己的銷售目標(biāo)，在這種目標(biāo)壓力下，往往會加大拿地力度。

“這兩年以中海為代表的中建系，將投資主要資源集中至一線城市，這主要是因為一線城市市場容量足夠大，且率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，所以投資一線城市安全性較高，銷售業(yè)績也有基本保障?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向記者表示。

另一方面，58安居客研究院院長張波告訴記者，由于土地市場出現(xiàn)降溫，一二線及不少熱點城市因此拿出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，以拉動關(guān)注度的提升，這是中建系今年加大拿地力度另一原因，尤其在北京拿地更是不會手軟。

不過，分析人士表示，中建系在一線城市部分地塊展開的競爭，可能導(dǎo)致拿地成本有所提升，也對自身運營能力提出更高要求。

前10月銷售額掉出行業(yè)前十

雖然前10個月中建系整體拿地金額已經(jīng)超過去年，但從銷售業(yè)績來看，目前其仍面臨一定的銷售壓力。

2022年，中建系以1714.2億元的銷售額，沖進了行業(yè)前十，被稱為行業(yè)黑馬。但今年以來，其銷售節(jié)奏有所放緩，中建系八個局院地產(chǎn)公司，前10個月總計全口徑銷售額1268.29億元，位列行業(yè)銷售榜第12名，已掉出行業(yè)前十。

據(jù)中指院統(tǒng)計，今年前10個月，中建智地銷售額215億元，中建玖合120億元，中建壹品242億，中建四局24億元，中建信合119.8億，中建6局34.5億，中建7局地產(chǎn)集團74.8億，中建東孚436.5億元。

而在2022年全年，中建東孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地、中建七局地產(chǎn)集團均進入地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績百強，銷售額分別為505.2億元、401.8億元、286.9億元、204.4億元、203.8億元、112.1億元。

截至目前，2023年僅剩2個月時間，從前10個月銷售業(yè)績來看，部分工程局距離去年全年銷售金額仍有一段距離。

中建東孚黨委書記、董事長左臣華在公司今年三季度經(jīng)營分析會上也表示，公司在前三季度雖取得了一定成績，但完成全年指標(biāo)壓力偏大。

對于四季度沖刺各項目任務(wù)，左臣華表示，要全力攻堅銷售去化，抓住時機，堅持以現(xiàn)金流為中心，提升商品房回款效率；做好年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目竣備交付，加快尾盤清理及資產(chǎn)盤活，保證實現(xiàn)營收利潤指標(biāo)。

不過，張宏偉認(rèn)為，按中建系現(xiàn)在的整體投資規(guī)模，未來一至三年時間，其經(jīng)營業(yè)績應(yīng)該仍會保持持續(xù)的增長。

此外，張波也表示，由于中央層面加大了對特大超大型城市改造的力度，這在一定程度上會更有利于類似中建系這類企業(yè)承接更多業(yè)務(wù)。

與此同時，分析人士認(rèn)為，短期中建系各地產(chǎn)板塊公司的競爭也可能會持續(xù)。

就中建系旗下企業(yè)展開同業(yè)競爭，張宏偉認(rèn)為，對于一家處于擴張和發(fā)展階段的企業(yè)而言，這種內(nèi)部競爭從母公司視角來看，有利于實現(xiàn)整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴張。但另一方面，也可能存在內(nèi)耗也會比較嚴(yán)重的情況，從而對母公司的成本管控產(chǎn)生影響。

目前，市場流傳的一個民間說法是，中海地產(chǎn)更像是正規(guī)軍，而中建系各局則好比是地方軍，長期來看，未來“地方軍”是否會被“正規(guī)軍”收編，消除同業(yè)競爭，仍是個未知數(shù)。