財(cái)聯(lián)社11月17日訊（編輯 楊斌）REITs市場(chǎng)下跌趨勢(shì)仍在持續(xù)！以中證REITs（收盤）指數(shù)計(jì)，該指數(shù)在11月16日跌破800點(diǎn)收于798.63點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。值得注意的是，上周有多只REITs原始權(quán)益人及相關(guān)方發(fā)布增持公告，但就前2輪密集增持潮來看，增持潮對(duì)行情的影響偏短期，且受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好影響。

圖：中證REITs（收盤）指數(shù)周K線

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

若以2022年2月18日的高點(diǎn)為起點(diǎn)，則中證REITs（收盤）指數(shù)至今已下跌了36.65%。在這段區(qū)間內(nèi)，全部29只已上市的REITs產(chǎn)品收益全部告負(fù)，跌幅較大的有建信中關(guān)村REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT，自高點(diǎn)下跌幅度接近50%。

圖：29只REITs項(xiàng)目區(qū)間漲跌幅

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

上周有多只REITs原始權(quán)益人及相關(guān)方發(fā)布增持公告，曾帶來REITs市場(chǎng)的短暫反彈。中金安徽交控REIT在11月9日宣布，原始權(quán)益人安徽交控集團(tuán)，自2023年11月22日起擬通過二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持該基金，金額不超過2.176億元。而11月7日和8日，建信中關(guān)村REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也獲得增持，合計(jì)預(yù)計(jì)增持金額為5億元。

在今年5至7月間，基金管理人、基金原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人曾密集宣布增持REITs產(chǎn)品，如中信建投國(guó)電投新能源REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、京能光伏REIT、廈門安居REIT、湖北科投REIT、廣州廣河REIT、鐵建高速REITs等等均發(fā)布過增持公告。據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來公告擬增持REITs總金額超21億。

不過，增持對(duì)REITs市場(chǎng)投資信心的提振似乎并不明顯。平安證券固收首席劉璐認(rèn)為，就前2輪密集增持期(22年12月、23年5-7月) 來看，增持潮對(duì)行情的影響偏短期，且受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好影響。22年12月，隨著疫情政策調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)暖，REITs有約10日的上行；而23年5-6月，伴隨基本面數(shù)據(jù)走弱、風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，RETTS以調(diào)整為主。直至7月FOF資金入場(chǎng)，REITs表現(xiàn)才有所改善。上周發(fā)布了增持計(jì)劃的三單REITs中，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT在公告后上漲4.56%，另外兩只漲幅則在1.00%左右，或因國(guó)泰君安臨港運(yùn)營(yíng)狀況較好。

對(duì)于本輪REITs二級(jí)市場(chǎng)漫長(zhǎng)的熊市，除了有基本面分化的原因，有市場(chǎng)人士指出，是與前期的牛市一脈相承的。自首批REITs上市以來，市場(chǎng)曾對(duì)REITs有一輪瘋狂的炒作，不到半年的時(shí)間，主打固定收益的REITs就上漲了30%，在市場(chǎng)最高峰的時(shí)期，全市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%左右。極度上漲之后，市場(chǎng)總要為這些付出代價(jià)。2022年2月開始，REITs就步入漫漫熊途，至今沒有結(jié)束的跡象。

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，11月以來受宏觀政策刺激，股債市場(chǎng)均有反彈跡象，10月壓制REITs市場(chǎng)的金融市場(chǎng)整體流動(dòng)性趨緊、風(fēng)險(xiǎn)偏好下降的情況有望改善，且REITs自身估值已經(jīng)歷進(jìn)一步消納，在此窗口可持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)配置機(jī)會(huì)。同時(shí)，市場(chǎng)正值新一輪擴(kuò)容之際，政策端或仍有托底動(dòng)力，可關(guān)注一級(jí)發(fā)行參與機(jī)會(huì)，主要關(guān)注消費(fèi)REITs經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)和穩(wěn)定性預(yù)期、保障性租賃住房REITs可能存在的與二級(jí)市場(chǎng)的分派率利差。后續(xù)擇券上，劉璐認(rèn)為，一方面可以關(guān)注有增持計(jì)劃的個(gè)券，另一方面，基本面強(qiáng)弱或影響增持計(jì)劃發(fā)布之后REITs的彈性，選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較優(yōu)的個(gè)券。