財聯(lián)社1月11日訊（編輯 楊斌）盡管公募REITs市場開年以來持續(xù)下跌，部分項目大跌近30%引發(fā)關(guān)注，但底層資產(chǎn)類型為收費公路的REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出抗跌的特征。截至1月10日，浙商滬杭甬REIT成為今年唯一上漲的一只REITs。近期，部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運營相關(guān)公告，個別資產(chǎn)經(jīng)營承壓引發(fā)二級市場價格波動，而收費公路項目普遍運營穩(wěn)健。雖然機構(gòu)多建議關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的REITs，但究竟何為“穩(wěn)健”，在部分機構(gòu)人士看來，或需同時滿足量與價的穩(wěn)定要求。

浙商滬杭甬REIT成上漲獨苗，收費公路類產(chǎn)品抗跌

在嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT昨日跌停，開年跌幅近30%的同時，浙商滬杭甬REIT卻成為今年截至1月10日唯一上漲的一只。

圖：29只REITs區(qū)間漲跌幅及項目類型

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

根據(jù)浙商滬杭甬REIT在2023年底披露的最新運營數(shù)據(jù)，基金所投資的杭徽高速在2023年 11月實現(xiàn)的日均收費車流量27152輛次，環(huán)比增加3.73%，同比增加27.63%；實現(xiàn)路費收入6473.54萬元，環(huán)比增加27.26%，同比增加28.76%。從2023年累計情況來看，杭徽高速實現(xiàn)日均收費車流量28894輛次，同比增長23.99%；路費收入共計69447.94萬元，同比增長22.39%。

事實上，在開年REITs行情整體走弱的背景下，底層資產(chǎn)類型為收費公路的REITs項目普遍呈現(xiàn)了抗跌的特征，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況穩(wěn)健。

中金山東高速REIT也在2023年底披露了最新運營數(shù)據(jù)，2023年11月，基金底層資產(chǎn)鄄菏高速日均自然車流量為2.28萬輛次，同比增長32.8%；路費收入為2893萬元，同比增長28.3%。公告進一步表示，2023年9至11月，鄄菏高速日均自然車流量同比增長 22.2%，主要原因一是2023年我國宏觀經(jīng)濟呈恢復(fù)態(tài)勢，出行車輛有所增多，二是濟菏高速改擴建交通管制帶來的“導(dǎo)流效應(yīng)”。

華夏越秀高速REIT則在1月5日披露了2023年四季度的運營情況。第四季度，漢孝高速日均自然車流量29254 輛次，同比增長33.3%；通行費收入為5672萬元，同比增長27.0%。公告分析，上述運營數(shù)據(jù)同比重大變化的主要原因一是2022年四季度車流量和收入基數(shù)偏低，二是2023年四季度經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，人員出行增長。

截至今日收盤，上述三只REITs均實現(xiàn)上漲。浙商滬杭甬REIT、中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT今日分別上漲1.02%、2.95%、0.10%。中金山東高速REIT成為年內(nèi)第二只翻紅的REITs。

底層資產(chǎn)經(jīng)營分化，尋找量價皆穩(wěn)的資產(chǎn)

財聯(lián)社此前分析過，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT近期大跌與1月4日旗下武漢項目2024年續(xù)租租金下滑的公告有關(guān)。今年跌幅居前的REITs多為產(chǎn)權(quán)類項目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目和倉儲物流項目。

中信FICC首席明明認(rèn)為，隨著部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運營相關(guān)公告，個別資產(chǎn)實際情況仍承壓與招募說明書相對樂觀的預(yù)測之間的預(yù)期差引發(fā)二級市場價格波動。具體來看，高速公路REITs已全部披露2023年11月運營數(shù)據(jù)，部分已披露12月數(shù)據(jù)，整體表現(xiàn)為穩(wěn)步修復(fù)。能源REITs板塊中，中信建投國電投REIT發(fā)布公告，表示已回款的國補應(yīng)收賬款平均回款周期進一步降低至2.07年，有效減少對應(yīng)款項開展保理的財務(wù)費用。

而產(chǎn)業(yè)園REITs板塊中，盡管華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告表示，2023年底整體出租率進一步提升至72.00%，較2023年三季度末提升超4個百分點，但相比2022年底92.60%的出租率，華安張江REIT仍有較多待去化的空置面積。華夏和達高科REIT于1月9日發(fā)布了2023年下半年主要運營數(shù)據(jù)，底層資產(chǎn)和達藥谷一期項目、孵化器項目在2023年12月的新簽租約平均租金均發(fā)生環(huán)比小幅下滑。上述兩只產(chǎn)業(yè)園REITs年內(nèi)跌幅均居前。

至于倉儲物流板塊，除嘉實京東倉儲REIT武漢項目續(xù)租租金下滑，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT于1月9日發(fā)布的2023年下半年主要運營數(shù)據(jù)顯示，2023年底現(xiàn)代物流中心園區(qū)出租率為95.23%，盡管公告表示好于預(yù)測出租率的95%，但低于7月末的99.94%，出租率出現(xiàn)波動。

明明預(yù)計，在2023年四季報披露前的一段時間里，陸續(xù)有REITs披露底層基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營表現(xiàn)，因此市場或繼續(xù)圍繞相關(guān)增量信息進行交易。在此背景下，建議投資者在市場波動加劇中布局分子端穩(wěn)健的資產(chǎn)。分子端穩(wěn)健既要求“量”穩(wěn)、又要求“價”穩(wěn)，因此可重點關(guān)注“量”有保障、同時價格有安全區(qū)間的資產(chǎn)，通過對分子端的研判選擇當(dāng)前分派收益率、IRR具備性價比的品種。

中金公司的REITs分析師裴佳敏則建議，可關(guān)注一級發(fā)行推進及基本面增量信息。受二級市場波動影響，近期一級發(fā)售的國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)分別為1.17、2.07、1.32倍，低于前批次項目；此外，2023年12月29日上交所通過的易方達深高速REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT招募書封卷稿資產(chǎn)評估價值相較申報稿分別下調(diào)7.52%、9.71%，以提升對投資者的吸引力。