財聯(lián)社1月11日訊（編輯 楊斌）盡管公募REITs市場開年以來持續(xù)下跌，部分項目大跌近30%引發(fā)關注，但底層資產類型為收費公路的REITs產品呈現(xiàn)出抗跌的特征。截至1月10日，浙商滬杭甬REIT成為今年唯一上漲的一只REITs。近期，部分REITs發(fā)布底層資產運營相關公告，個別資產經營承壓引發(fā)二級市場價格波動，而收費公路項目普遍運營穩(wěn)健。雖然機構多建議關注底層資產經營穩(wěn)健的REITs，但究竟何為“穩(wěn)健”，在部分機構人士看來，或需同時滿足量與價的穩(wěn)定要求。

浙商滬杭甬REIT成上漲獨苗，收費公路類產品抗跌

在嘉實京東倉儲基礎設施REIT昨日跌停，開年跌幅近30%的同時，浙商滬杭甬REIT卻成為今年截至1月10日唯一上漲的一只。

圖：29只REITs區(qū)間漲跌幅及項目類型

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

根據(jù)浙商滬杭甬REIT在2023年底披露的最新運營數(shù)據(jù)，基金所投資的杭徽高速在2023年 11月實現(xiàn)的日均收費車流量27152輛次，環(huán)比增加3.73%，同比增加27.63%；實現(xiàn)路費收入6473.54萬元，環(huán)比增加27.26%，同比增加28.76%。從2023年累計情況來看，杭徽高速實現(xiàn)日均收費車流量28894輛次，同比增長23.99%；路費收入共計69447.94萬元，同比增長22.39%。

事實上，在開年REITs行情整體走弱的背景下，底層資產類型為收費公路的REITs項目普遍呈現(xiàn)了抗跌的特征，基礎設施項目運營情況穩(wěn)健。

中金山東高速REIT也在2023年底披露了最新運營數(shù)據(jù)，2023年11月，基金底層資產鄄菏高速日均自然車流量為2.28萬輛次，同比增長32.8%；路費收入為2893萬元，同比增長28.3%。公告進一步表示，2023年9至11月，鄄菏高速日均自然車流量同比增長 22.2%，主要原因一是2023年我國宏觀經濟呈恢復態(tài)勢，出行車輛有所增多，二是濟菏高速改擴建交通管制帶來的“導流效應”。

華夏越秀高速REIT則在1月5日披露了2023年四季度的運營情況。第四季度，漢孝高速日均自然車流量29254 輛次，同比增長33.3%；通行費收入為5672萬元，同比增長27.0%。公告分析，上述運營數(shù)據(jù)同比重大變化的主要原因一是2022年四季度車流量和收入基數(shù)偏低，二是2023年四季度經濟持續(xù)恢復，人員出行增長。

截至今日收盤，上述三只REITs均實現(xiàn)上漲。浙商滬杭甬REIT、中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT今日分別上漲1.02%、2.95%、0.10%。中金山東高速REIT成為年內第二只翻紅的REITs。

底層資產經營分化，尋找量價皆穩(wěn)的資產

財聯(lián)社此前分析過，嘉實京東倉儲基礎設施REIT近期大跌與1月4日旗下武漢項目2024年續(xù)租租金下滑的公告有關。今年跌幅居前的REITs多為產權類項目，包括產業(yè)園區(qū)項目和倉儲物流項目。

中信FICC首席明明認為，隨著部分REITs發(fā)布底層資產運營相關公告，個別資產實際情況仍承壓與招募說明書相對樂觀的預測之間的預期差引發(fā)二級市場價格波動。具體來看，高速公路REITs已全部披露2023年11月運營數(shù)據(jù)，部分已披露12月數(shù)據(jù)，整體表現(xiàn)為穩(wěn)步修復。能源REITs板塊中，中信建投國電投REIT發(fā)布公告，表示已回款的國補應收賬款平均回款周期進一步降低至2.07年，有效減少對應款項開展保理的財務費用。

而產業(yè)園REITs板塊中，盡管華安張江產業(yè)園REIT公告表示，2023年底整體出租率進一步提升至72.00%，較2023年三季度末提升超4個百分點，但相比2022年底92.60%的出租率，華安張江REIT仍有較多待去化的空置面積。華夏和達高科REIT于1月9日發(fā)布了2023年下半年主要運營數(shù)據(jù)，底層資產和達藥谷一期項目、孵化器項目在2023年12月的新簽租約平均租金均發(fā)生環(huán)比小幅下滑。上述兩只產業(yè)園REITs年內跌幅均居前。

至于倉儲物流板塊，除嘉實京東倉儲REIT武漢項目續(xù)租租金下滑，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT于1月9日發(fā)布的2023年下半年主要運營數(shù)據(jù)顯示，2023年底現(xiàn)代物流中心園區(qū)出租率為95.23%，盡管公告表示好于預測出租率的95%，但低于7月末的99.94%，出租率出現(xiàn)波動。

明明預計，在2023年四季報披露前的一段時間里，陸續(xù)有REITs披露底層基礎設施的經營表現(xiàn)，因此市場或繼續(xù)圍繞相關增量信息進行交易。在此背景下，建議投資者在市場波動加劇中布局分子端穩(wěn)健的資產。分子端穩(wěn)健既要求“量”穩(wěn)、又要求“價”穩(wěn)，因此可重點關注“量”有保障、同時價格有安全區(qū)間的資產，通過對分子端的研判選擇當前分派收益率、IRR具備性價比的品種。

中金公司的REITs分析師裴佳敏則建議，可關注一級發(fā)行推進及基本面增量信息。受二級市場波動影響，近期一級發(fā)售的國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT的網(wǎng)下認購倍數(shù)分別為1.17、2.07、1.32倍，低于前批次項目；此外，2023年12月29日上交所通過的易方達深高速REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT招募書封卷稿資產評估價值相較申報稿分別下調7.52%、9.71%，以提升對投資者的吸引力。