財(cái)聯(lián)社2月21日訊（編輯 楊斌）龍年前三個(gè)交易日，滬深交易所全部30只REITs均實(shí)現(xiàn)上漲，部分項(xiàng)目累計(jì)漲幅超過10%，多只REITs因短時(shí)漲幅過大發(fā)布停牌或交易情況提示公告。春節(jié)前，證監(jiān)會(huì)發(fā)文明確了REITs的權(quán)益屬性，或?yàn)橹蜶EITs短期估值修復(fù)的重要因素。未來估值水平的進(jìn)一步上行有賴于資產(chǎn)本身經(jīng)營(yíng)情況的實(shí)質(zhì)性提升，而權(quán)益屬性的認(rèn)定有利于長(zhǎng)期資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)，并未新項(xiàng)目的上市擴(kuò)容創(chuàng)造環(huán)境。

最多反彈13%，部分REITs項(xiàng)目漲至停牌

龍年開始的三個(gè)交易日，REITs市場(chǎng)一片歡騰。滬深交易所全部30只REITs均實(shí)現(xiàn)上漲，部分項(xiàng)目三日累計(jì)漲幅超過10%，反彈幅度居前的REITs不乏此前因負(fù)面消息而大跌的產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

圖：REITs區(qū)間行情

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

1月初，多只REIT曾因下跌而停牌。而在2月19日，部分REITs項(xiàng)目因漲幅過大公告停牌。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，基金2月19日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)2.353元/份，較前一交易日收盤價(jià)漲幅5.56%，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅11.10%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時(shí)。

中金普洛斯REIT基金也發(fā)布公告： 2月19日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價(jià)的漲幅為6.68%，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅10.21%，連續(xù)20個(gè)交易日累計(jì)漲幅為23.64%。為保護(hù)投資者利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時(shí)。

此外，華夏合肥高新REIT也因漲幅過大發(fā)布停牌公告。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT、中金湖北科投REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT因?yàn)榇蠓蠞q發(fā)布了交易情況的提示性公告。

權(quán)益屬性認(rèn)定或利好長(zhǎng)期資金進(jìn)入REITs，關(guān)注市場(chǎng)擴(kuò)容

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，事實(shí)上本輪REITs自底部的反彈從1月中旬就已開始，主因供需關(guān)系有所改善。除前期估值自身已經(jīng)運(yùn)行至較低位置以外，政策支持是更重要的因素，尤其是“會(huì)計(jì)類第4號(hào)”文通過明確REITs的權(quán)益屬性使機(jī)構(gòu)投資者可以選擇將價(jià)格變動(dòng)計(jì)入OCI。在此基礎(chǔ)上，部分機(jī)構(gòu)在REITs投資策略上或已有所優(yōu)化?？傮w上，市場(chǎng)的賣壓在短期內(nèi)得到了切實(shí)的下降和疏解。

2024年2月8日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》（簡(jiǎn)稱“會(huì)計(jì)類第4號(hào)文”）。會(huì)計(jì)類第4號(hào)文稱，監(jiān)管實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對(duì)于并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，存在理解上的偏差和分歧。

會(huì)計(jì)類第4號(hào)文認(rèn)為，區(qū)分金融負(fù)債和權(quán)益工具，重點(diǎn)在于判斷企業(yè)是否存在無條件地避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，考慮兩個(gè)因素：一是發(fā)行人有權(quán)選擇在交易所終止上市，以避免REITs現(xiàn)金分配義務(wù)；二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖然成立時(shí)設(shè)置了初始期限，但其可通過擴(kuò)募購(gòu)入新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)延長(zhǎng)合同期限，可以避免到期強(qiáng)制清算義務(wù)。鑒于以上兩個(gè)特點(diǎn)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益。

平安固收首席劉璐分析，若其他投資者所持REITs可認(rèn)定為權(quán)益性質(zhì)，或有助于推動(dòng)REITs計(jì)入OCI（其他綜合收益）科目，這意味著REITs分紅可計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，而REITs凈值波動(dòng)不影響投資者當(dāng)期利潤(rùn)，有助于降低凈值波動(dòng)給投資者帶來的拋售壓力。會(huì)計(jì)類第4號(hào)文或?yàn)閽咔濉癛EITs計(jì)入OCI科目”之障礙的先聲，對(duì)長(zhǎng)期投資者進(jìn)入REITs市場(chǎng)起到提振作用，后續(xù)關(guān)注更進(jìn)一步的投資者REITs會(huì)計(jì)計(jì)量的監(jiān)管變化。

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)進(jìn)一步指出，在REITs明確權(quán)益屬性后，未來一段時(shí)間REITs收益率與主流高分紅股票之間維持一定水平的正向利差或是常態(tài)。短期REITs市場(chǎng)估值或仍有一定上行空間，但已接近階段性均衡，未來估值水平的進(jìn)一步上行將有賴于資產(chǎn)本身經(jīng)營(yíng)情況可否有實(shí)質(zhì)性提升。

另外，明確并表型原始權(quán)益人合并報(bào)表層面應(yīng)將REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益，實(shí)現(xiàn)了不出表、保留資產(chǎn)控制權(quán)的同時(shí)增加權(quán)益資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率，有利于提升此類原始權(quán)益人推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)首發(fā)、擴(kuò)募上市的積極性。政策優(yōu)化后價(jià)格修復(fù)更為重要的一點(diǎn)含義，是為新項(xiàng)目的上市擴(kuò)容創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，令未來可選的資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富，關(guān)注2024年市場(chǎng)擴(kuò)容。