財聯社2月21日訊（編輯 楊斌）龍年前三個交易日，滬深交易所全部30只REITs均實現上漲，部分項目累計漲幅超過10%，多只REITs因短時漲幅過大發(fā)布停牌或交易情況提示公告。春節(jié)前，證監(jiān)會發(fā)文明確了REITs的權益屬性，或為支撐REITs短期估值修復的重要因素。未來估值水平的進一步上行有賴于資產本身經營情況的實質性提升，而權益屬性的認定有利于長期資金進入REITs市場，并未新項目的上市擴容創(chuàng)造環(huán)境。

最多反彈13%，部分REITs項目漲至停牌

龍年開始的三個交易日，REITs市場一片歡騰。滬深交易所全部30只REITs均實現上漲，部分項目三日累計漲幅超過10%，反彈幅度居前的REITs不乏此前因負面消息而大跌的產業(yè)園和倉儲物流項目。

圖：REITs區(qū)間行情

（資料來源：Choice數據，財聯社整理）

1月初，多只REIT曾因下跌而停牌。而在2月19日，部分REITs項目因漲幅過大公告停牌。華安張江產業(yè)園REIT公告稱，基金2月19日二級市場收盤價2.353元/份，較前一交易日收盤價漲幅5.56%，連續(xù)3個交易日累計漲幅11.10%。為了保護基金份額持有人的利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時。

中金普洛斯REIT基金也發(fā)布公告： 2月19日二級市場收盤價為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價的漲幅為6.68%，連續(xù)3個交易日累計漲幅10.21%，連續(xù)20個交易日累計漲幅為23.64%。為保護投資者利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時。

此外，華夏合肥高新REIT也因漲幅過大發(fā)布停牌公告。嘉實京東倉儲REIT、中金湖北科投REIT、博時蛇口產業(yè)園REIT因為大幅上漲發(fā)布了交易情況的提示性公告。

權益屬性認定或利好長期資金進入REITs，關注市場擴容

中金固收團隊認為，事實上本輪REITs自底部的反彈從1月中旬就已開始，主因供需關系有所改善。除前期估值自身已經運行至較低位置以外，政策支持是更重要的因素，尤其是“會計類第4號”文通過明確REITs的權益屬性使機構投資者可以選擇將價格變動計入OCI。在此基礎上，部分機構在REITs投資策略上或已有所優(yōu)化?？傮w上，市場的賣壓在短期內得到了切實的下降和疏解。

2024年2月8日晚間，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》（簡稱“會計類第4號文”）。會計類第4號文稱，監(jiān)管實踐發(fā)現，部分公司對于并表原始權益人在合并財務報表層面將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為負債還是權益，存在理解上的偏差和分歧。

會計類第4號文認為，區(qū)分金融負債和權益工具，重點在于判斷企業(yè)是否存在無條件地避免交付現金或其他金融資產的合同義務。對于基礎設施REITs，考慮兩個因素：一是發(fā)行人有權選擇在交易所終止上市，以避免REITs現金分配義務；二是基礎設施REITs雖然成立時設置了初始期限，但其可通過擴募購入新的基礎設施資產延長合同期限，可以避免到期強制清算義務。鑒于以上兩個特點，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。

平安固收首席劉璐分析，若其他投資者所持REITs可認定為權益性質，或有助于推動REITs計入OCI（其他綜合收益）科目，這意味著REITs分紅可計入當期利潤，而REITs凈值波動不影響投資者當期利潤，有助于降低凈值波動給投資者帶來的拋售壓力。會計類第4號文或為掃清“REITs計入OCI科目”之障礙的先聲，對長期投資者進入REITs市場起到提振作用，后續(xù)關注更進一步的投資者REITs會計計量的監(jiān)管變化。

中金固收團隊進一步指出，在REITs明確權益屬性后，未來一段時間REITs收益率與主流高分紅股票之間維持一定水平的正向利差或是常態(tài)。短期REITs市場估值或仍有一定上行空間，但已接近階段性均衡，未來估值水平的進一步上行將有賴于資產本身經營情況可否有實質性提升。

另外，明確并表型原始權益人合并報表層面應將REITs其他方持有的份額列報為權益，實現了不出表、保留資產控制權的同時增加權益資金、降低資產負債率，有利于提升此類原始權益人推動優(yōu)質資產首發(fā)、擴募上市的積極性。政策優(yōu)化后價格修復更為重要的一點含義，是為新項目的上市擴容創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，令未來可選的資產類型進一步豐富，關注2024年市場擴容。