財(cái)聯(lián)社5月20日訊（記者 梁柯志）5月17日，國(guó)務(wù)院相關(guān)部委發(fā)布地產(chǎn)金融四支箭，包括首套首付比例降至15%歷史新低；取消商品房貸款利率下限，住房公積金利率下調(diào)0.25%；央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房等。

相關(guān)政策一定程度上超出此前市場(chǎng)預(yù)期，銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)其后續(xù)影響怎么看？

5月19日，某城商行廣州分行負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，本次政策直接由國(guó)務(wù)院統(tǒng)籌發(fā)布，是近年級(jí)別最高、覆蓋面最廣地產(chǎn)行業(yè)利好政策，對(duì)銀行來說地產(chǎn)資產(chǎn)壓力和消費(fèi)端購買力都得到釋放。地產(chǎn)金融核心是“人、房、地、錢和戶”，這次政策基本都覆蓋了，包括對(duì)于未建、未售的商品房和土地都有對(duì)應(yīng)處理政策。

該人士相信，本輪政策會(huì)提高地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和交易，但是具體不同區(qū)域和城市差異會(huì)比較大，可能核心區(qū)地產(chǎn)、投資型和高凈值人群的購買力被激發(fā)的會(huì)快一些。

對(duì)于下一步，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐5月20日發(fā)布觀點(diǎn)認(rèn)為，517政策對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)金融影響而言，資產(chǎn)質(zhì)量重于利率定價(jià)。

高級(jí)別全鏈條的利好政策

本輪政策出臺(tái)的背景是地產(chǎn)市場(chǎng)投資和交易持續(xù)低迷。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。同時(shí)，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

上述城商行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這次政策基本覆蓋地產(chǎn)金融“人、房、地、錢和戶”五個(gè)方面。對(duì)銀行來說最直接影響的是擴(kuò)大購房資格人群和降低金融準(zhǔn)入門檻，可以增加交易和貸款。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%（相當(dāng)于LPR-36bp）、二套主流房貸利率平均為4.16%，其中，常州等部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%歷史新低。

5月20日，某大行深圳分行按揭業(yè)務(wù)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社承認(rèn)，對(duì)比目前收入預(yù)期和市場(chǎng)收益率水平來看，房貸利率的其實(shí)還是高于不少購房者的承受能力，實(shí)際上提前還貸的情況一直也還存在。

中信證券5月20日發(fā)布觀點(diǎn)表示，隨著全國(guó)范圍內(nèi)的利率下限取消，按揭貸款利率有望更快回歸市場(chǎng)化定價(jià)，在不考慮LPR下降的前提下，全國(guó)按揭貸款利率定價(jià)有望下行到3.3%以下?？傮w來看，大力度的政策調(diào)整既體現(xiàn)了政府穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也會(huì)對(duì)房屋銷售起到積極促進(jìn)的作用。

對(duì)供給端的調(diào)節(jié)影響更大

上述城商行人士認(rèn)為，這次政策對(duì)土地回收和未售房產(chǎn)的政策對(duì)地產(chǎn)和金融行業(yè)的影響更大一些。比如超越白名單制度，對(duì)未出售房產(chǎn)和未建成的土地都設(shè)立了回收的條件，有點(diǎn)類似政府出面調(diào)節(jié)供應(yīng)和兜底的風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，對(duì)存量的開發(fā)貸款和流動(dòng)性貸款等都有好處。

5月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布與“去庫存”相關(guān)政策顯示：將提供保障性住房再貸款3,000億元，明確了收購對(duì)象嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，明確了收購主體為地方國(guó)有企業(yè)。

據(jù)了解，政府“收儲(chǔ)”模式主要包括直接收購、以舊換新兩種。前者是指國(guó)資平臺(tái)直接向開發(fā)商收購；后者是指國(guó)資平臺(tái)收購居民舊房，售房款用于居民購買指定新房項(xiàng)目。

中金公司和中信證券均估計(jì)，保障性住房再貸款3,000億元，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5,000億元。中金公司研究員孫元祺據(jù)此還認(rèn)為，這意味著圍繞存量商品房收購的框架已經(jīng)得到初步建立和明確。

5月20日，中國(guó)銀河證券張一緯進(jìn)一步分析測(cè)算，本次保障性住房再貸款3,000億元預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元，相當(dāng)于2023年全國(guó)商品銷售額的4.29%。

對(duì)銀行影響質(zhì)量重于定價(jià)

對(duì)于上周五發(fā)布的利好政策，市場(chǎng)已經(jīng)有一定的正面預(yù)期。

中銀證券研究員張?zhí)煊?月20日發(fā)布報(bào)告顯示，上一周，外資持續(xù)增持銀行股，比例較前周上升0.03pct，截至周五持股市值比例1.64%。42家銀行中增持前十分別為：滬農(nóng)、江蘇、常熟、長(zhǎng)沙、蘇州、紫金、成都、青農(nóng)、招行。

具體來看，外資微幅減持大行，6家國(guó)有行中，交通銀行被增持0.10pct，其余五家均被小幅減持；9家股份行中，4家獲增持，招行、浦發(fā)分別獲0.11pct、0.10pct增持，興業(yè)、華夏獲小幅減持0.05pct、0.01pct。民生上周被減持幅度較大，為0.19pct。

對(duì)“組合拳”政策對(duì)行業(yè)下一步的影響，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)金融邏輯而言，質(zhì)量重于定價(jià)。雖然下階段新發(fā)放按揭貸款利率的可能進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)對(duì)資產(chǎn)收益率仍有一定負(fù)面影響，但今年以來包括“手工補(bǔ)息”規(guī)范、高息產(chǎn)品壓降在內(nèi)的負(fù)債成本管控，有望對(duì)息差帶來更強(qiáng)的邊際支撐作用。

肖斐斐認(rèn)為，下階段涉房貸款的質(zhì)量變化更為重要，2023年末上市全國(guó)性銀行的房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率均值為3.98%，當(dāng)前仍然處于不良暴露的“爬坡階段”。下階段建議重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)金融政策放松后，商品房銷售的回暖情況以及房企流動(dòng)性和債務(wù)償付能力的邊際變化情況。