香港島，作為全港最繁華的中心區(qū)域，平原僅占六分之一，低山丘陵勾勒出了這座小島的地貌，也描繪了市民山下經(jīng)營(yíng)、富人山上安居的圖景。

以海拔554米最高的太平山為例，三個(gè)山峰由西至東分別為扯旗山、歌賦山和奇力山，在一百年前就是香港最早一批達(dá)官貴人定居之地。

再后來，包括太平山頂在內(nèi)，半山區(qū)、加多利山、赤柱、石澳半島、九肚山等，共同構(gòu)成香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，與深水灣、淺水灣等海邊大宅共同形成豪宅格局。

最近，香港“撤辣”熱度過后住宅大市漸趨平緩，但豪宅仍在一個(gè)月內(nèi)頻頻錄得成交，且不乏銀碼過億的重磅交易。

豪宅熱度

首先是6月25日，位于啟德跑道區(qū)的新鴻基天璽海一套豪宅達(dá)成交易。這套房產(chǎn)位于第1座11樓A室，實(shí)用面積為2143方呎（使用面積199.1平方米），包括4個(gè)房間。成交價(jià)為1.1億港元（約合1.02億人民幣），實(shí)用呎價(jià)為51330港元（按78%得房率折算建筑面積單價(jià)為40萬人民幣/平方米）。

當(dāng)天，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)波老道21號(hào)（BORRETT ROAD）也有一套豪宅成交。這套房產(chǎn)位于5樓06號(hào)室，實(shí)用面積為2169方呎（使用面積201.5平方米），包括4個(gè)房間和1個(gè)車位。成交價(jià)為1.17億港元（約合1.09億人民幣），實(shí)用呎價(jià)為53942港元（按78%得房率折算建筑面積單價(jià)為42.1萬人民幣/平方米）。

據(jù)悉，自2011年長(zhǎng)實(shí)以116.5億港元購(gòu)入位于半山的波老道21號(hào)（BORRETT ROAD）地塊后，特區(qū)政府再也沒有推出過半山住宅地塊。

波老道21號(hào)曾以約每平方呎13.6萬港幣(每平方米約146萬港幣)的價(jià)格創(chuàng)下亞洲分層豪宅成交紀(jì)錄，但始終還是分層單位。

而那些山頂和半山之間的獨(dú)棟洋房，因其私密性和稀缺性，始終不缺天價(jià)交易。

7月15日，由新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的香港馬鞍山云海別墅項(xiàng)目中，面積最大的洋房Violet Avenue 10號(hào)屋完成招標(biāo)出售。

該洋房實(shí)用面積3804平方呎，含4個(gè)房間，并附帶2792平方呎花園，成交價(jià)高達(dá)1.1億港元，折合每平方呎價(jià)格為29066港元。此次成交，刷新了馬鞍山區(qū)域豪宅市場(chǎng)價(jià)格紀(jì)錄，顯示出市場(chǎng)對(duì)于豪宅需求依然旺盛。

同一天，香港島山頂區(qū)一棟豪宅以3.2億港元成交。據(jù)悉，買家為一位內(nèi)地企業(yè)家，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是該豪宅的地理位置和稀缺性。

今年以來，內(nèi)地客已頻頻成為香港頂級(jí)豪宅的新主人。

早在1月22日，第一太平戴維斯就表示，促成2024年香港首宗大型物業(yè)成交，一座太平山頂盧吉道25及26號(hào)A&B的豪宅以8.38億港元價(jià)格售出，買家為中資背景財(cái)團(tuán)。

該物業(yè)去年10月放售時(shí)要價(jià)13億港元。

據(jù)香港土地注冊(cè)處及公司注冊(cè)處的資料顯示，新買家為華盛嘉有限公司，公司董事為谷芳（GuFang），與邁瑞醫(yī)療聯(lián)合創(chuàng)始人、深圳鵬瑞集團(tuán)董事局主席徐航的妻子同名。

豪客偏好

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，近期香港市場(chǎng)不斷錄得豪宅成交，7月首10日內(nèi)已錄得9宗逾5000萬港元一手成交，可見豪宅市場(chǎng)氣氛依然暢旺。

特別是7月9日，山頂種植道46號(hào)豪宅項(xiàng)目以11億港元沽出4幢洋房，成為撤辣后最大的單一成交，該豪宅項(xiàng)目由何氏家族持有，每幢洋房實(shí)用面積介于4060至4432平方呎，配備私家花園、泳池等設(shè)施，平均呎價(jià)約64759港元。

撤辣后，內(nèi)地買家在港置業(yè)已無需再繳付辣稅，置業(yè)成本大幅降低，吸引內(nèi)地買家積極入市，帶動(dòng)內(nèi)地買家于香港物業(yè)市場(chǎng)比重全面上升。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊(cè)處資料，按已知買家姓名作分析(以買家姓名的英文拼音鑒別是否為內(nèi)地買家，并不包括以公司名義入市的個(gè)案)，今年4月份內(nèi)地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)占個(gè)人買家于香港樓市逾5000萬港元一手私宅注冊(cè)量比率攀升至約84.4%的極高水平，較第一季的約74.2%增加約10個(gè)百分點(diǎn)，更超越去年第三季的約84.2%最高季度紀(jì)錄。

可以理解為，撤辣后每十個(gè)以個(gè)人名義購(gòu)買逾5000萬港元新盤買家，有超過8個(gè)來自內(nèi)地。

二手豪宅方面，美聯(lián)物業(yè)根據(jù)4月份注冊(cè)個(gè)案的分析顯示，內(nèi)地買家(以買家姓名的拼音鑒別)占個(gè)人買家于香港樓市二手住宅注冊(cè)量比率錄得約61.5%，較首季約36.4%大增約25個(gè)百分點(diǎn)，比率突破五成。

值得一提的是，內(nèi)地客在香港豪宅交易中的占比，也明顯高于在整體住宅交易中的占比。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，同樣以拼音識(shí)別，今年上半年香港整體私人住宅市場(chǎng)上“普通話拼音”買家比例首次升至逾2成水平，涉及金額705億元，兩數(shù)字皆破紀(jì)錄。

按價(jià)位劃分，上半年由普通話拼音買家購(gòu)入的一二手單位當(dāng)中，3970宗屬樓價(jià)1000萬元以下，占比65%，而5000萬以上豪宅則占106宗。

中原地產(chǎn)及土地注冊(cè)處資料顯示，撤辣前今年2月一二手市場(chǎng)合共錄得2046宗買賣登記，當(dāng)中已知姓名的普通話拼音買家僅388宗，但撤辣后，該類買家注冊(cè)量于3月增至907宗，之后更連續(xù)兩個(gè)月逾千宗，4月達(dá)2280宗，較撤辣前急升近5倍，創(chuàng)單月歷史新高，而6月回落至758宗。

兩相比照不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地客帶來的中小型上車盤峰值在六月過后出現(xiàn)消退，但豪宅的吸引力并不隨著政策窗口期明顯起伏，而是維持著獨(dú)立行情。