財聯(lián)社8月14日訊（編輯 楊斌）近日，國內(nèi)第三單持有型不動產(chǎn)ABS項目——安江高速持有型不動產(chǎn)ABS獲批，第四單項目也已上報交易所。持有型不動產(chǎn)ABS定位于Pre-REITs到公募REITs的中間產(chǎn)品，發(fā)行門檻略低、制度設(shè)計靈活，突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，未來供給前景廣闊。

上海證券交易所的公告顯示，安江高速持有型不動產(chǎn)ABS已于日前獲批。同時，萬國數(shù)據(jù)2024年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)ABS也于近日正式申報至上交所。此外，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)ABS于8月初在上交所掛牌上市。

自去年年底國內(nèi)首單持有型不動產(chǎn)ABS項目——華泰-中交路建清西大橋持有型不動產(chǎn)ABS成功落地以來，持有型不動產(chǎn)ABS的受理、發(fā)行開始提速。

今年4月1日，上交所受理了首支住房租賃持有型不動產(chǎn)ABS——建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)ABS。6月3日，建信建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)ABS即取得交易所無異議函。安江高速持有型不動產(chǎn)ABS則是于6月26日獲得受理。

根據(jù)上交所關(guān)于持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃的宣講，持有型不動產(chǎn)ABS主要定位于可與公募REITs街接的場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，其產(chǎn)品特點是“堅持實質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用”。有利于落實國家戰(zhàn)略，盤活存量資產(chǎn)。

產(chǎn)品制度安排上，整體借鑒公募REITs政策導(dǎo)向和產(chǎn)品要求，基于融資人、投資人的需求設(shè)置更靈活的制度，激發(fā)市場活力。

圖：持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

（資料來源：上交所，財聯(lián)社整理）

相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動產(chǎn)ABS一般采用平層結(jié)構(gòu)，摒棄了傳統(tǒng)的優(yōu)先劣后增級安排，不再通過主體信用增進和資產(chǎn)回購等方式來為產(chǎn)品增信。

業(yè)內(nèi)人士表示，持有型不動產(chǎn)ABS最重要的特點是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”。以底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流實現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅，“交易所希望投資者更多關(guān)注此類產(chǎn)品的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運營能力和分紅策略?！?/p>

據(jù)上交所宣傳，持有型不動產(chǎn)ABS定位于Pre-REITs到公募REITs的中間產(chǎn)品，遞進關(guān)系表現(xiàn)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度和流動性逐漸提升，對發(fā)行主體、資產(chǎn)類別、資產(chǎn)成熟度和合法合規(guī)性的要求逐漸提高。

持有型不動產(chǎn)ABS的審核參照ABS流程，底層資產(chǎn)規(guī)模、收益率不設(shè)硬性標(biāo)準(zhǔn)，沒有首期發(fā)行規(guī)模和現(xiàn)金流分派率的最低要求。聚焦資產(chǎn)的基本合規(guī)要求，強調(diào)運營穩(wěn)定，較公募REITs要求更為靈活。

不過，持有型不動產(chǎn)ABS作為私募產(chǎn)品，對資產(chǎn)質(zhì)量和收益情況有一定要求，在定價上要給出比公募REITs略高的收益率。

此外，持有型不動產(chǎn)ABS的擴募機制市場化，可通過條款設(shè)置，經(jīng)管理人和持有人大會決策即可施行。資產(chǎn)運營可允許原始權(quán)益人獲得更多經(jīng)營管理決策參與權(quán)，設(shè)置激勵機制，提高運營效率。

業(yè)內(nèi)人士進一步指出，相較于公募REITs的發(fā)行門檻，持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品的制度設(shè)計可更靈活，對于暫時達不到公募REITs發(fā)行條件的資產(chǎn)，可以通過發(fā)行持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品進行過渡和培育。

興業(yè)研究認(rèn)為，6月起上交所連續(xù)受理持有型不動產(chǎn)ABS，將開啟常態(tài)化發(fā)行。

據(jù)新華財經(jīng)等報道，上海證券交易所已組建專班，與各地政府主管部門聯(lián)合開展盤活存量資產(chǎn)專項培訓(xùn)會，排摸并推動有盤活存量需求的企業(yè)開展持有型不動產(chǎn)ABS項目儲備，目前已形成較大規(guī)模的項目儲備池，預(yù)計下半年將加速推進產(chǎn)品落地。