在境外債務(wù)重組方案獲批之后，中國奧園甚少動(dòng)態(tài)傳出，直至最近發(fā)布關(guān)于境外債重組計(jì)劃持有期延長的消息。

9月10日，中國奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組計(jì)劃的持有期延長6個(gè)月，至2025年3月20日。

中國奧園宣布，公司及附屬Add Hero已行使酌情權(quán)，根據(jù)中國奧園計(jì)劃及Add Hero計(jì)劃的條款，將持有期延長6個(gè)月。持有期屆滿日期延長至2025年3月20日（即重組生效日期后12個(gè)月的日期）。

中國奧園還在公告中表示，公司及Add Hero可全權(quán)酌情進(jìn)一步延長該日期，這是根據(jù)持有期信托契約條款可分配信托資產(chǎn)的最遲日期。

上半年，中國奧園因?yàn)閭鶆?wù)重組一度扭轉(zhuǎn)了公司虧損的業(yè)績，本以為將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行境外債重組直至完成，沒想到又橫生枝節(jié)。

重組阻力

與其他暴雷房企不同，中國奧園境外債重組的過程雖然也遇到有阻力，但整體推進(jìn)得還是比較順利的。

于2022年1月，中國奧園正式公告宣布公司境外債違約，對(duì)所有境外債停付本息，并直接選擇進(jìn)行境外債務(wù)重組。直到一年半之后的2023年7月，中國奧園交出了一份境外債重組方案。

在這段時(shí)間，中國奧園也在推進(jìn)境內(nèi)債務(wù)展期，并于2023年9月達(dá)成12只境內(nèi)債整體展期3年。

中國奧園這份境外債重組方案可以拆分為Add Hero協(xié)議安排方案和奧園協(xié)議安排方案兩個(gè)小方案。同時(shí)，中國奧園還把債權(quán)人分為ICA債權(quán)人和非ICA債權(quán)人。

所謂的ICA債權(quán)人，是在2012年至2021年，中國奧園境外優(yōu)先票據(jù)債務(wù)及境外銀團(tuán)貸款的權(quán)利人通過簽署一系列的債權(quán)人間安排，獲得了Add Hero及其87家附屬子公司的擔(dān)保及股權(quán)質(zhì)押，非ICA債權(quán)人則只有上市公司的擔(dān)保。

根據(jù)重組方案顯示，ICA債權(quán)人可以同時(shí)參與Add Hero協(xié)議安排方案和奧園協(xié)議安排方案，同時(shí)享受兩個(gè)方案帶來的權(quán)益，而非ICA債權(quán)人只能參與奧園協(xié)議安排方案一個(gè)方案帶來的權(quán)益。因此，非ICA債權(quán)人的債務(wù)清償率會(huì)比ICA債權(quán)人的要低。

而這成為了平安海外反對(duì)這份方案的理由，因?yàn)樵谶@份方案下，平安海外可能是單獨(dú)持有份額最大的非ICA投資人。

不過，雖然遇到了阻力，但中國奧園這份方案還是獲得了大部分債權(quán)人支持，截至8月10日，持有票據(jù)本金金額75.89%的債權(quán)人已同意重組，其中還包括了部分非ICA債權(quán)人。

只要能達(dá)到75%的債權(quán)人和50%的現(xiàn)場投票要求，即便平安海外極力反對(duì)也沒有什么效果。于是在中國奧園發(fā)布重組方案后的第六個(gè)月，中國奧園便公告宣布境外債務(wù)重組計(jì)劃已經(jīng)獲得相關(guān)法院的批準(zhǔn)，并且很快速地達(dá)成了重組條件，將2024年3月20日定為重組生效日期，成為了首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組流程的粵系房企。

按照原本的計(jì)劃，中國奧園境外債重組計(jì)劃持有期的屆滿日期為今年9月20日，然而，9月10日一紙公告，將屆滿日期延長至明年3月20日，債務(wù)重組生效后的工作也從六個(gè)月延長至一年。

對(duì)于此次延期，中國奧園并未給出具體原因，市場也因此產(chǎn)生了各種猜想，其中有部分猜測將矛頭指向了當(dāng)初投下反對(duì)票的平安海外。

據(jù)了解，當(dāng)初平安海外提出了能夠獲得與ICA債權(quán)人一樣的清償率訴求，被駁回后還強(qiáng)調(diào)將在法律顧問建議下積極應(yīng)對(duì)，行使債權(quán)人合法權(quán)利。

于是才產(chǎn)生了一種猜測，認(rèn)為平安海外未能為自身謀取到更多利益，所以在生效后沒有積極配合重組工作。

對(duì)于這種猜測，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在方案獲批之后，平安海外的反對(duì)很難再造成什么影響。

重組壓力

更多的猜測是認(rèn)為奧園沒錢。

搜索“奧園”、“3月”這兩個(gè)字眼，能夠看到一條關(guān)于奧園集團(tuán)尋求將境內(nèi)債小額兌付寬限至明年3月的消息，這是來自今年6月份的消息，涉及的相關(guān)債券包括“21奧園債”、“20奧園01”、“20奧園02”等。

不管是否是因?yàn)闆]錢才延期，但中國奧園確實(shí)面臨著巨大的資金壓力。

根據(jù)中國奧園給出的重組方案，將發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元境外債務(wù)進(jìn)行置換。其中，包括擬發(fā)行4只共計(jì)23億美元新票據(jù)、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債；此外還擬新發(fā)10億股公司股份，連同代表郭梓文利益持有的4億股普通股轉(zhuǎn)讓予債權(quán)人。而這些，都離不開資金的支持。

然而截止上半年末，中國奧園賬面上受限制銀行存款約為23.18億元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為16.00億元，合計(jì)同比上年末減少約15.32億元，規(guī)模縮減28.11%。

此外，中國奧園仍陷資不抵債的困境，截至上半年末總資產(chǎn)約為1886.35億元，較年初減少5.38%；總負(fù)債為1904.07億元，較年初減少16.29%；資產(chǎn)負(fù)債率則是較年初下降了13.15個(gè)百分點(diǎn)至100.94%。報(bào)告期內(nèi)，融資成本同比擴(kuò)大2091.67%至26.3億元。

除了資金端面臨壓力，中國奧園在銷售端同樣遭遇“雪崩”，期內(nèi)公司銷售物業(yè)收入約為39.94億元，同比下降56.9%，對(duì)應(yīng)交付物業(yè)面積亦同比減少64.3%至41萬平方米。

最終，中國奧園上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總額約47.34億元，同比下降56.7%；錄得毛利為-2.03億元，而去年同期為7.42億元，公司毛虧損率為4.3%。

不過，得益于公司完成了境外債務(wù)重組，并因此錄得重組收益，中國奧園還是實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的成績。

期內(nèi)，中國奧園來自其他收入的規(guī)模高達(dá)263.34億元，而去年同期為虧損13.38億元，同比增長2068.16%。因此，實(shí)現(xiàn)了221.0億元的凈利潤，而去年同期虧損為28.96億元，同比大增863.12%；歸母凈利潤為223.12億元，去年同期為虧損29.45億元，同比增長857.62%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國奧園當(dāng)初提出重組方案時(shí)或許對(duì)市場抱持著一種樂觀的態(tài)度，然而市場走向并沒有像預(yù)期那般，于是公司債務(wù)重組的推進(jìn)容易“卡殼”。

而且對(duì)于房企而言，“保交樓”更是重中之重。早在今年開工第一天，中國奧園高管便明確2024核心工作之一，就是將“保交樓”目標(biāo)置于首要位置確保完成。

本以為當(dāng)初在方案通過后，天便亮了，如今看來，中國奧園還處于黎明前夕。

沒有人知道其徹底解決債務(wù)難題還有幾步路要走，但從這次公告中的一句“可全權(quán)酌情進(jìn)一步延長”來看，這段路或許還有些距離。