市場(chǎng)消息，位于英國(guó)倫敦西區(qū)核心圣詹姆斯廣場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，11-12 St James’s Square正在被推售。

這是一棟據(jù)悉最早建于19世紀(jì)，并在2007年翻新的傳統(tǒng)磚石結(jié)構(gòu)辦公樓，6層高，總建筑面積為8.2萬(wàn)平方呎。它由劉鑾雄家族華人置業(yè)于2017年購(gòu)置，持有7年后脫手，但據(jù)悉售價(jià)不會(huì)太高。

華人置業(yè)近段時(shí)間內(nèi)出售的倫敦資產(chǎn)，還包括另一棟寫字樓14 St George Street，同樣位于倫敦西區(qū)，已在7月份接獲合適報(bào)價(jià)。

2024年來(lái)，投資、交易和租賃活動(dòng)陷入持續(xù)低迷的倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)初步迎來(lái)復(fù)蘇的曙光，一些投資者希望趁低吸納，一些業(yè)主們正尋找機(jī)會(huì)出手旗下物業(yè)。

達(dá)成交易的香港富豪也不止劉鑾雄家族一家，他們大多在英國(guó)宣布脫歐后或疫情期間，出于尋找“確定性”的原因持熱錢涌入倫敦。

如今形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。

大劉家族“撤退”中

華人置業(yè)正是在英國(guó)宣布脫歐的2016年后密集加碼倫敦商業(yè)地產(chǎn)，此次出售的兩個(gè)項(xiàng)目分別收購(gòu)于2016年和2017年。

其中，14 St George Street是華人置業(yè)于2016年斥資1.217億英鎊向英國(guó)資管公司Abrdn購(gòu)入，當(dāng)時(shí)計(jì)算的投資收益率為3.5%。項(xiàng)目共有4層，總建筑面積約5.19萬(wàn)平方呎。

在6月份被華人置業(yè)掛牌出售，要價(jià)1.35億英鎊，折合每平方呎2650英鎊。據(jù)悉，這棟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引了至少5名買家。

一輪競(jìng)爭(zhēng)后，最終確定的交易對(duì)手是地產(chǎn)企業(yè)Oval Real Estate，不過(guò)交易成交價(jià)降至約1.25億英鎊，與項(xiàng)目估值相比幾乎無(wú)溢價(jià)。不過(guò)Oval Real Estate同時(shí)需要償還項(xiàng)目的債務(wù)。

而11-12 St James’s Square則由華人置業(yè)于2017年以1.749億英鎊從馬來(lái)西亞雇員公積金（EPF）手中購(gòu)得，反映4.4%的收益率。

目前推出市場(chǎng)，華人置業(yè)對(duì)11-12 St James’s Square的要價(jià)為2億英鎊，但市場(chǎng)分析這個(gè)要價(jià)偏高。

資料顯示，由于市場(chǎng)因素上述兩個(gè)物業(yè)現(xiàn)時(shí)租務(wù)情況不算良好。其中14 St George Street僅有私募股權(quán)公司Antin Infrastructure Partners和私人銀行及財(cái)富管理公司Kleinwort Benson兩個(gè)租客，因此出現(xiàn)了整層空置，2024年上半年平均出租率約為81.73%。

11-12 St James’s Square更只有1層空間被租出，交易時(shí)的租戶黑石集團(tuán)和Marble Bar資產(chǎn)管理公司等已退出，2024年上半年平均出租率約為14.21%。

出手物業(yè)的另一個(gè)背景，可能來(lái)自公司經(jīng)營(yíng)上的壓力。華人置業(yè)過(guò)去與中國(guó)恒大緊密聯(lián)系，對(duì)其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)造成較大影響。

根據(jù)最新財(cái)報(bào)，2024年上半年，該公司收入錄得1.95億港元，同比減少27.9%，大部分來(lái)自租金收入；母公司應(yīng)占凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，為虧損4.22億港元。

同期末，華人置業(yè)債務(wù)總額為41.1億港元，短期負(fù)債21.6億港元，但對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金及銀行存款僅8.4億港元。

另一方面，華人置業(yè)還有數(shù)億元的資本承擔(dān)，用作物業(yè)重建、翻新物業(yè)和購(gòu)買設(shè)備及租賃物業(yè)裝修。2023年這些支出達(dá)到5.59億港元，而截至2024年上半年末，已確定的支出還有4.66億港元。

它們中相當(dāng)一部分相信被投入至華人置業(yè)在英國(guó)的最重要項(xiàng)目——Fleet Street 120號(hào)內(nèi)。該項(xiàng)目由名為River Court的永久業(yè)權(quán)寫字樓及列為二星級(jí)歷史建筑物的Daily Express Building（每日快報(bào)大樓）組成。

目前，該項(xiàng)目正在被重建活化。按照規(guī)劃，River Court 將被重建為一幢樓高21層連同兩層地庫(kù)的綜合用途建筑，以甲級(jí)寫字樓為主導(dǎo)，預(yù)計(jì)提供約54.08萬(wàn)平方呎的辦公空間和約1.86萬(wàn)平方呎的零售空間，并將更名為 Evergo Tower，而 Daily Express Building將被保留及活化。

根據(jù)不久前市場(chǎng)上流傳的消息，F(xiàn)leet Street 120號(hào)也可能被考慮出售。有報(bào)道稱，華人置業(yè)與建筑承包商未能就Evergo Tower后續(xù)建造的定價(jià)達(dá)成一致。

無(wú)獨(dú)有偶，在被出售前，11-12 St James’s Square也正在進(jìn)行辦公空間優(yōu)化升級(jí)工程。

華人置業(yè)在倫敦還有一個(gè)投資物業(yè)11 Soho Street，該項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)綜合體，總建筑面積5.52萬(wàn)平方米，2016年買入。

截至2024年上半年，11 Soho Street的出租情況最好，期內(nèi)平均出租率99.8%。

香港富豪的出貨時(shí)機(jī)

近期脫手倫敦物業(yè)的香港富豪，還不止大劉家族一家。

購(gòu)入14 St George Street的英國(guó)本土房企Oval Real Estate，今年1月還買下香港富商李德義（Samuel Tak Lee）旗下Langham Estate一個(gè)名為“蓮花資產(chǎn)包”（The Lotus Portfolio）的資產(chǎn)組合。

該資產(chǎn)包包括27個(gè)永久產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，包括辦公、零售、休閑、教育、醫(yī)療和住宅等多種用途，總建筑面積約43萬(wàn)平方呎。報(bào)道顯示，李德義2023年下旬將資產(chǎn)包推售的時(shí)候曾尋求5億英鎊的售價(jià)，但最終交易時(shí)價(jià)格據(jù)信為約3億英鎊。

6月消息，與新世界發(fā)展鄭氏家族、九龍倉(cāng)吳氏家族、遠(yuǎn)東發(fā)展有關(guān)系的香港私募地產(chǎn)基金——聯(lián)懋國(guó)際(Joint Treasure)，將2016年購(gòu)入的倫敦西區(qū)辦公樓3 St James’s Square掛牌，標(biāo)價(jià)1.35億英鎊。

該物業(yè)曾于2022年2月首次掛牌出售，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)為1.55億英鎊。

8月，被稱為“香港鋪王”的黎永滔成功出售了兩棟商用物業(yè)：位于牛津街的標(biāo)志性建筑291 Oxford Street，售價(jià)7135萬(wàn)英鎊，較初期要價(jià)折去10%；位于147-155 Wardour Street辦公樓則以約3500萬(wàn)英鎊的價(jià)格成交，該項(xiàng)目據(jù)悉由黎永滔于2018年以4900萬(wàn)英鎊購(gòu)入。

2023年以來(lái)，倫敦商業(yè)地產(chǎn)交投陷入長(zhǎng)期低迷。按照第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2023年倫敦西區(qū)辦公樓物業(yè)投資總交易金額是自2009年以來(lái)最低水平，比峰值的2014年呈現(xiàn)“腰斬”。

“這是自2009年以來(lái)第一個(gè)上半年沒(méi)有記錄到超過(guò)10萬(wàn)平方呎的交易?！钡谇闆r在逐漸改善，第一太平戴維斯透露，7月份租賃活動(dòng)顯著增加。

萊坊的一份報(bào)告也指出，倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀情緒正在回歸。

不過(guò)，由于未來(lái)幾年持續(xù)有物業(yè)落成，倫敦西區(qū)至少到2027年會(huì)有約970萬(wàn)平方呎辦公面積交付，這對(duì)市場(chǎng)形成了一定的沖擊。

高力國(guó)際則提出，2024年第二季度倫敦辦公樓交易量略有上升，但仍大幅低于過(guò)去10年的季度平均水平，特別是西區(qū)的需求仍然低迷。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2024年下半年倫敦辦公樓市場(chǎng)的投資量將保持低迷。

總的來(lái)說(shuō)，倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)如果價(jià)錢合適就能坐下好好洽談的理性時(shí)刻。

早年間涌進(jìn)倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的香港富豪們，如果愿意接受一定的折價(jià)，一些本地或國(guó)際投資者亦希望趁底“抄底”，雙方一拍即合。