財(cái)聯(lián)社12月14日訊（記者 李迪）近期，REITs在二級(jí)市場(chǎng)普遍上漲，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。談及近期REITs二級(jí)市場(chǎng)普漲的原因時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，利率下行預(yù)期是推動(dòng)此輪REITs價(jià)格上漲的主要因素。在低利率環(huán)境下，REITs憑借其穩(wěn)定的分紅特性，有望呈現(xiàn)出更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

展望未來(lái)，REITs的中長(zhǎng)期投資價(jià)值也得到了多家機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍指出，隨著更多資金的入市，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值必將獲得更多投資者的認(rèn)可。中金公司指出，若政策進(jìn)一步加碼，強(qiáng)周期REITs項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)基本面或有望改善，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或率先受益。

REITs二級(jí)市場(chǎng)普漲，利率下行預(yù)期或是主因

近日，REITs二級(jí)市場(chǎng)上漲明顯。中證REITs全收益指數(shù)于12月10日上漲0.81%，11日上漲1.29%，12日上漲0.53%，13日微跌0.02%。

具體到基金產(chǎn)品來(lái)看，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華泰南京建鄴REIT等多只基金于12月9日至12月14日連續(xù)5個(gè)交易日上漲。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT當(dāng)周漲幅超11%。

談及近期REITs二級(jí)市場(chǎng)普漲的原因時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，利率下行是重要原因之一。REITs作為具有相對(duì)穩(wěn)定分紅特征的投資品種，兼具一定固收產(chǎn)品的屬性，在低息周期普遍表現(xiàn)更好。

中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國(guó)債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。他還指出，公募REITs在我國(guó)作為一種新興的投資品種兼具股性與債性，募集的資金主要用于投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關(guān)性較低，具有收益穩(wěn)定性高、投資門檻低、流動(dòng)性高等優(yōu)點(diǎn)。

此外，12月9日中央政治局會(huì)議傳遞的積極貨幣和財(cái)政政策信號(hào)，還強(qiáng)調(diào)了“大力提振消費(fèi)，提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”，這也有助于提升REITs投資者的信心。有業(yè)內(nèi)人士指出，“政策利好，特別是對(duì)消費(fèi)和投資領(lǐng)域的重視，有望改善REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，有望為公募REITs市場(chǎng)注入活力，有助于推動(dòng)市場(chǎng)的反彈?！?/p>

REITs后市投資機(jī)會(huì)如何？

展望未來(lái)，多家機(jī)構(gòu)看好REITs的中長(zhǎng)期投資價(jià)值。

徐程龍指出，目前國(guó)家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時(shí)推動(dòng)公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量資金，隨著更多資金的入市，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值必將獲得更多投資者的認(rèn)可。

還有機(jī)構(gòu)指出，在2025年，我REITs市場(chǎng)或延續(xù)三條主線，投資者可考慮進(jìn)行均衡配置。

具體來(lái)看，一是強(qiáng)周期板塊。中金公司指出，自924國(guó)新會(huì)議以來(lái)，促經(jīng)濟(jì)政策陸續(xù)推出或進(jìn)一步帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，若政策進(jìn)一步加碼，強(qiáng)周期板塊項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)基本面或有望改善。從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期來(lái)看，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或率先受益，二線產(chǎn)業(yè)園以及物流倉(cāng)儲(chǔ)則仍有待觀察。

此外，還可持續(xù)關(guān)注弱周期板塊回調(diào)后介入機(jī)會(huì)。中金公司指出，由于長(zhǎng)端利率仍維持低位，疊加“資產(chǎn)荒”格局或還未完全反轉(zhuǎn)，保障性租賃住房、環(huán)保能源等弱周期板塊在估值回調(diào)后仍具備配置價(jià)值。中金公司建議結(jié)合長(zhǎng)端利率波動(dòng)以及利差視角關(guān)注配置機(jī)會(huì)。

第是一級(jí)市場(chǎng)擇機(jī)打新。中金公司指出，伴隨一級(jí)市場(chǎng)供給增加，建議結(jié)合項(xiàng)目稀缺性、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性以及一二級(jí)定價(jià)差異擇機(jī)參與打新機(jī)會(huì)。

不過(guò)，投資者在投資REITs時(shí)還需關(guān)注一些風(fēng)險(xiǎn)。

廣發(fā)基金資產(chǎn)配置部投資經(jīng)理張文琦指出，REITs市場(chǎng)價(jià)格與底層項(xiàng)目基本面高度掛鉤，而且部分REITs的底層項(xiàng)目尚未完全走出困境的行業(yè)，可能面臨較多的預(yù)期波動(dòng)。

張文琦還指出，REITs流動(dòng)性相比傳統(tǒng)的股債市場(chǎng)還是有差距，當(dāng)市場(chǎng)情緒比較低迷時(shí)，可能會(huì)由于缺少增量資金而出現(xiàn)暫時(shí)的流動(dòng)性困境，因此會(huì)適合更長(zhǎng)期的資金；但另一方面來(lái)說(shuō)，REITs市場(chǎng)里有許多長(zhǎng)期配置型資金，這也有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。REITs有時(shí)也會(huì)面臨情緒過(guò)熱、溢價(jià)高企的情況，這時(shí)需要避免沖高入場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。