財聯(lián)社12月16日訊（編輯 楊斌）在震蕩調(diào)整近4個月后，REITs市場近期突然活躍。近一周，中證REITs指數(shù)大漲3.30%，部分項目短時上漲16%，并伴隨成交量放大。債券市場利率中樞不斷下行，REITs的高分紅特點凸顯。盡管常態(tài)化發(fā)行后，明年REITs供給壓力較大，但隨著市場雙向擴容、制度完善，投資者也趨于理性，REITs市場投資生態(tài)持續(xù)優(yōu)化。

圖：下半年中證REITs全收益指數(shù)K線圖

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

REITs市場放量大漲，保障房項目漲幅居前

具體來看，過去一周所有REITs板塊全線上漲，保障房、消費基礎設施板塊漲幅居前。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT近一周上漲16%，中金廈門安居REIT上漲12%。保障性租賃住房也是今年以來表現(xiàn)最好的REITs板塊。

圖：近一周漲幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

REITs市場上漲的同時成交量放大。上周REITs市場成交額達29.88億元，環(huán)比增長50%，周度成交額為2月以來新高。

另據(jù)國泰君安固收分析師劉玉的數(shù)據(jù)，過去一周REITs整體換手率邊際上行，周度日均換手率由0.75%上升至1.18%，位于過去兩年偏高水平。

對于近期REITs行情的突然啟動，海通證券固收首席鄭子勛認為，政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議接連落地，政策層釋放出較強信號，財政政策邊際加碼、貨幣政策適度寬松有利于REITs底層資產(chǎn)運營修復。低利率環(huán)境下，REITs穩(wěn)定分紅價值凸顯。

近期債市收益率大幅下行，10年國債收益率已近1.7%。劉玉也指出，無風險利率下行，REITs高分紅屬性凸顯。

明年供給壓力較大，投資者趨于理性

2024年中證REITs全收益指數(shù)累計已上漲了11%，但從8月的高點開始一度回調(diào)了4.6%。

在回顧今年REITs市場的走勢時，平安證券固收首席劉璐指出，市場節(jié)奏主要受權(quán)益走勢、REITS政策、季報業(yè)績和供給節(jié)奏影響：1-2月，證監(jiān)會4號文催化，REITs指數(shù)區(qū)間上漲10%，區(qū)間最大漲幅19%；3-7月，二季報好于預期，REITS震蕩上漲近3%；8月以來，供給放量，REITS震蕩下跌超4%。

今年2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確原始權(quán)益人及投資者均可將REITs確認為權(quán)益屬性產(chǎn)品。7月底，發(fā)改委推進REITs常態(tài)化發(fā)行，當前54只上市REITs項目中，17只為今年下半年上市。

2025年REITs正式進入常態(tài)化發(fā)行，劉璐預計，明年供給規(guī)?？蛇_到510億元。集中供給可能會壓制REITs市場表現(xiàn)，節(jié)奏上2025年1月供給壓力較大，往年3月也是供給較集中的月份。

同時，REITs高分紅、中低風險的屬性也在吸引增量投資者。劉璐的研報統(tǒng)計顯示，2024年REITs與股、債等其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)不超過30%，能有效分散組合風險。產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率5.02%，與紅利股股息率接近，較長久期信用債高162BP。

目前，保險是REITs主要的機構(gòu)持有人。業(yè)內(nèi)指出，險資在投資方面更看重整體收益的穩(wěn)定，傾向于配置多元豐富的資產(chǎn)，公募REITs的項目資產(chǎn)大多有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是險資青睞的投資對象。盡管二級市場會有價格波動，但符合保險資金的長線投資屬性。

開源證券地產(chǎn)研究團隊認為，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹。REITs在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預期下，將持續(xù)提升配置性價比。

11月18日，中國證監(jiān)會副主席李明在參加香港交易所互聯(lián)互通十周年高峰論壇表示，要充分發(fā)揮香港在金融對外開放中的重要作用，穩(wěn)步推進人民幣股票交易柜臺納入港股通以及將 REITs 納入滬深港通各項工作。

上交所相關(guān)負責人在“上交所REITs”微信公號上表示，自今年出臺相關(guān)會計處理政策明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者的布局理念不斷成熟，更加注重長期投資、價值投資。首批REITs產(chǎn)品三年來的市場表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢，這也為后續(xù)市場常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

未來，上交所將在證監(jiān)會的統(tǒng)一指導下，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快推動市場擴容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進一步優(yōu)化投資生態(tài)。