日前，河北張家口提出逐步推進“取消公攤”。湖南衡陽上周也明確，自明年1月1日起，當?shù)厣唐贩夸N售實行套內(nèi)建筑面積計價。此前，也有多地提出類似舉措。

一系列新動作讓“取消公攤”的話題再度引發(fā)關(guān)注。按套內(nèi)建筑面積計價，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消？取消公攤對開發(fā)商和購房者有何影響？

按套內(nèi)建筑面積計價是取消公攤嗎？

12月17日，河北張家口發(fā)文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

12月12日，湖南衡陽發(fā)布通知，明確自明年1月1日起，當?shù)厣唐贩夸N售實行套內(nèi)建筑面積計價。（根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成）由于新的政策當中，沒有了“公攤”一詞，由此被不少人視為“取消公攤”開始落地。

△12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》。

但記者梳理后發(fā)現(xiàn)，其實這份通知當中并沒有“取消”二字，反而明確了房企在銷售前應(yīng)當公示“被分攤的共用部位”“參與分攤共用建筑面積”等內(nèi)容。也就是說，調(diào)整套內(nèi)面積計價方式和取消公攤面積，是兩回事。

專家表示，衡陽市的樓市新政通過公示公攤面積信息，使消費者能夠明確了解自己購買房產(chǎn)的實際公攤面積，從而更加清楚地進行消費。

不只是衡陽，廣東肇慶、安徽合肥、湖南湘潭等地今年也明確提出要按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。從各地實施效果來看，不論以建筑面積計價，還是以套內(nèi)面積計價，只是兩種不同的計算方式，購房成本不會發(fā)生變動。

清華大學房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：假設(shè)我們買了一套總價200萬元的房，房子建筑面積是100平方米，套內(nèi)建筑面積是80平方米，可以按照建筑面積計價是2萬元每平方米，也可以按照套內(nèi)建筑面積計價是2.5萬元每平方米，計價方式可能有所差異，但付出的總價其實一樣。

不僅購房成本沒有變化，兩種計算方式下，其實相關(guān)的供暖費和物業(yè)費也不會因此發(fā)生變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以此次衡陽的政策備受關(guān)注，主要原因是此前由于房地產(chǎn)行業(yè)對“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過大、導致得房率過低，推高了購房者的買房成本和后續(xù)維護成本，從而引發(fā)了大家對是否取消公攤面積的猜測。

什么是“公攤面積”？

公攤面積制度在我國實施已久，2001年實行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻。

簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施以及走廊過道越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

購房者之所以對于“公攤面積”詬病已久，原因有兩點——

第一，目前市場上對于“公攤面積”的計算方法不夠公開透明。

第二，一些開發(fā)商違規(guī)增加公攤面積。

這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。

山東青島的一位購房者曾購買了一套120多平米的商品房，但在收房時發(fā)現(xiàn)，公攤面積占據(jù)了近一半，“房產(chǎn)證面積是128.35平米，套內(nèi)面積是不到70平米”。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國家沒有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：

一是設(shè)計單位的圖紙；

二是主管部門對公攤的核算。

但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

取消公攤對房產(chǎn)市場有何影響？

面對公攤面積的“不透明空間”，購房者常感到無奈，這也是 “取消公攤計價”呼聲日益高漲的原因。然而，取消公攤計價能徹底解決當下的問題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價格計價”的區(qū)域目前效果如何？全面取消公攤計價會產(chǎn)生怎樣的影響？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，即取消“公攤面積”計價。這一政策明確規(guī)定，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當寫明房屋共用部位及設(shè)施。

重慶大學副校長劉貴文認為，這使得購房者即便不具備建筑專業(yè)知識，也能清晰地了解自己購買的房屋實際使用面積有多大，從而有利于市場的規(guī)范化和透明化。

重慶之所以率先改革商品房計價方式，最大目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛。有專家表示，從計量口徑上取消公攤，會導致整套房的面積減少，而房屋總價不會發(fā)生變化，以住房面積計量的單價就會上漲。

例如，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計算，每平方米單價為8萬元。取消公攤之后，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認為，從資產(chǎn)角度來看，這將有利于保障購房者的權(quán)益。

上海易居研究院副院長嚴躍進對此也持樂觀態(tài)度，認為“所買即所得”的模式會增強購房者對買賣房屋的信心，促進房地產(chǎn)市場的向好發(fā)展，并更好地保障購房者的居住權(quán)益。

對于開發(fā)商而言，取消公攤面積計價總體上有利于銷售房源。近年來，一些開發(fā)商已經(jīng)開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計價來出售新房，以此來規(guī)避因公攤面積引發(fā)的爭端或民事糾紛。

全面取消公攤的條件尚未成熟

專家：進一步增加公攤面積透明度

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消公攤對于二手房市場可能產(chǎn)生較大影響。“在相同區(qū)域，二手房的得房率只有70%，而新進入市場的房源的得房率可能達到90%。如果兩者的銷售單價相差不大，那么過去的二手房和開發(fā)商手中庫存的在售房源可能需要降價以保持競爭力?！?/p>

從現(xiàn)階段來看，多名業(yè)界人士都認為，全面取消公攤的條件尚未成熟。目前市場上也存在一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房價是否會上漲”。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會下降”。

對此，專家建議增加公攤面積的透明度才是解決問題的關(guān)鍵所在。張大偉表示，得房率和公攤都有其存在的必要性，真正需要管控的是在銷售過程中制造高得房率的違法違規(guī)行為。